Société à prépondérance immobilière au Bénin : deux définitions, deux régimes

Dans un dossier récemment traité par nos équipes au Bénin, un commissaire aux comptes a recommandé d'appliquer un minimum de perception à l'impôt sur les sociétés au taux de 10 % à une société de promotion immobilière, fondé sur la qualification supposée de « société à prépondérance immobilière ». L'écart entre cette position et celle du droit commun (1 %) s'élevait à 36 millions de FCFA, soit près de 60 % du bénéfice fiscal de l'exercice. L'origine de la divergence : une confusion entre les deux définitions de SPI que le Code Général des Impôts du Bénin maintient côte à côte, à des articles différents, pour des dispositifs différents. Cet article décrit la frontière entre les deux régimes et propose une grille de qualification utilisable par les directions financières des entreprises immobilières.

Deux articles, deux logiques de qualification

Le CGI Bénin 2026 définit la société à prépondérance immobilière à deux endroits distincts du texte, avec des critères opposés.

L'article 101, paragraphe 2, du CGI dispose que « la société à prépondérance immobilière est celle dont le chiffre d'affaires est composé à plus de 50 % de revenus fonciers tels que définis par l'article 102 ». La base de référence est donc la composition du compte de résultat, et plus précisément la nature des produits d'exploitation.

L'article 109, paragraphe 1, du CGI retient une définition radicalement différente : « sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l'actif est (...) constitué pour plus de 50 % de sa valeur d'origine par des immeubles ou des droits immobiliers ». La base de référence est cette fois la composition du bilan.

Cette dualité n'est pas une redondance. Elle répond à une logique de dispositifs : l'article 101 sert à fixer le champ de l'impôt sur les revenus fonciers pour les associés et à déclencher, par renvoi de l'article 47, le taux majoré du minimum de perception à l'IS ; l'article 109 sert exclusivement à étendre la taxe sur les plus-values immobilières (TPVI) à la cession des titres représentatifs d'un patrimoine majoritairement immobilier.

Une même société peut donc relever de l'article 109 (par exemple parce que son bilan contient principalement des stocks immobiliers) sans relever de l'article 101 (parce qu'elle ne tire pas l'essentiel de son chiffre d'affaires de la location). C'est précisément le cas typique du promoteur immobilier.

Pourquoi les « revenus fonciers » de l'article 102 sont strictement locatifs

Le déclencheur du taux majoré de 10 % du minimum d'IS (article 47, paragraphe 1, du CGI) est la qualification au sens de l'article 101, qui renvoie aux revenus fonciers définis à l'article 102. La question pratique devient donc : un prix de vente d'immeuble entre-t-il dans la notion de revenus fonciers ?

La réponse est négative, et elle est verrouillée par plusieurs dispositions combinées du Code.

L'article 103, paragraphe 1, du CGI fixe la base imposable de l'impôt sur les revenus fonciers en termes non équivoques : « le revenu imposable est constitué par le montant brut des loyers ». Cette définition s'impose en cascade à toutes les dispositions qui renvoient à la notion de revenus fonciers, y compris à l'article 101, paragraphe 2.

L'article 106 du CGI confirme cette architecture locative en imposant une retenue à la source de 12 % à la charge des locataires sur le montant brut des loyers. Aucun mécanisme équivalent n'est prévu pour les acquéreurs d'immeubles. Si la notion de revenus fonciers couvrait les prix de cession, le législateur aurait nécessairement prévu un dispositif de recouvrement adapté (retenue à la charge du notaire ou de l'acquéreur, par exemple).

Les cessions d'immeubles relèvent d'un régime juridique entièrement distinct, organisé par les articles 108 à 115 du CGI sous le chapitre de la TPVI. L'article 110, paragraphe 2, vient compléter le dispositif en exemptant expressément de TPVI les plus-values de cession des immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise soumise à l'IS, qui sont alors intégrées à la base imposable à l'IS de droit commun.

La structure interne de l'article 102 confirme cette lecture. Le point a) inclut « les revenus des locations meublées », le point b) vise « les loyers des baux à construction », et le point c) énumère exclusivement des revenus tirés de la location, de la concession et de redevances ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit. Tous ces termes désignent une exploitation économique d'un bien, jamais sa disposition.

Cas pratique : un promoteur immobilier béninois

Pour illustrer concrètement la grille de qualification, prenons le cas anonymisé d'une société béninoise de promotion immobilière (SARL au capital de 50 millions de FCFA, exercice clos au 31 décembre 2025).

Données comptables de l'exercice :

• Chiffre d'affaires : 401 millions de FCFA, intégralement constitué de produits de cession d'immeubles à des acquéreurs particuliers.
• Résultat fiscal positif : 61 millions de FCFA, absorbé par les déficits reportables des exercices antérieurs.
• Actif du bilan : composé à plus de 80 % de stocks immobiliers (terrains, encours de construction, immeubles achevés non vendus).
• Revenus locatifs : nuls.

Application de la grille de qualification :

Au regard de l'article 101, paragraphe 2, du CGI, la société ne remplit pas le critère de qualification en SPI. Son chiffre d'affaires n'est composé d'aucun revenu foncier au sens combiné des articles 102 et 103. La société n'entre donc pas dans le champ du taux majoré de 10 % prévu à l'article 47, paragraphe 1, premier tiret. Le minimum de perception applicable est celui de droit commun, soit 1 % des produits encaissables (article 47, paragraphe 1, troisième tiret).

Au regard de l'article 109, paragraphe 1, en revanche, la société peut être qualifiée de SPI dès lors que son actif est composé à plus de 50 % de sa valeur d'origine par des immeubles ou des stocks immobiliers. Cette qualification n'a toutefois aucune incidence sur le minimum d'IS. Elle ne joue que pour la TPVI applicable à la cession éventuelle des titres de la société par ses associés (article 108, paragraphe 1, point c, du CGI).

L'écart d'imposition entre les deux interprétations est massif :

L'application erronée du taux de 10 % aurait conduit à un prélèvement supérieur de 36,09 millions de FCFA, soit plus de 9 % du chiffre d'affaires de l'exercice. Une telle imposition serait économiquement confiscatoire pour un promoteur dont la marge nette structurelle se situe rarement au-dessus de 10 à 15 % du chiffre d'affaires.

L'effet utile du taux majoré confirme l'exclusion

Au-delà de l'analyse textuelle, la cohérence économique des trois taux de l'article 47 conforte la lecture restrictive. Le taux de 10 % vise une activité locative pure, dont les produits encaissables (les loyers) constituent une marge nette quasiment intégrale, les charges étant limitées à l'amortissement des biens, à l'entretien et à la taxe foncière. Le taux de 3 % vise le BTP, activité à fort chiffre d'affaires mais à marge structurellement faible en raison de l'incorporation d'achats massifs. Le taux de 1 % constitue le droit commun applicable à toutes les autres activités industrielles, commerciales ou de services.

L'activité de promotion immobilière, qui incorpore dans le coût des biens vendus le foncier, la construction et les frais financiers de portage, présente une structure économique fondamentalement différente d'une activité locative. Lorsque le législateur béninois a voulu viser un secteur économique, il l'a fait par mention expresse (« entreprises du secteur du bâtiment et des travaux publics »). L'absence d'une formulation équivalente pour la promotion immobilière à l'article 47 traduit une volonté de cibler une catégorie juridique précise (la SPI au sens de l'article 101) et non un secteur économique générique.

Grille de qualification pour les directions financières

Pour les DAF d'entreprises immobilières au Bénin, la grille opérationnelle se résume en trois temps.

Premier temps, identifier la structure de l'activité par la ventilation analytique du chiffre d'affaires. Tant que la part des loyers (au sens strict des articles 102 et 103 du CGI) reste inférieure à 50 % du chiffre d'affaires total, la qualification en SPI au sens de l'article 101 ne peut être retenue, quelle que soit la dénomination sociale ou la composition de l'actif.

Deuxième temps, documenter cette ventilation dans le dossier de l'exercice par un extrait certifié de la balance générale, distinguant les comptes 70xx liés à des ventes d'immeubles et les comptes 706x ou 707x liés à des produits locatifs. Cette documentation est utile à la fois pour la défense face à un commissaire aux comptes et en cas de contrôle fiscal ultérieur.

Troisième temps, ne pas confondre les deux régimes au moment d'une cession de titres. Si l'associé d'une SPI au sens de l'article 109 (donc dont le bilan est majoritairement immobilier) cède ses parts, la plus-value sera taxée à la TPVI au taux de 5 % de la plus-value (article 115 du CGI). Cette taxation est distincte du régime applicable à l'IS de la société elle-même et ne peut servir à requalifier rétrospectivement le minimum de perception.

Ce que TECO en retient

La dualité des définitions de SPI dans le CGI Bénin n'est pas une malfaçon législative mais une architecture cohérente, dès lors que l'on rattache chaque définition au dispositif qu'elle gouverne. L'article 101 commande l'IRF et le minimum d'IS majoré, sur la base du chiffre d'affaires. L'article 109 commande la TPVI sur les titres, sur la base de l'actif. Confondre les deux conduit à des redressements infondés, à des divergences inutiles avec les commissaires aux comptes, et à des prélèvements parfois confiscatoires pour des opérateurs économiques dont la structure de marge est inadaptée à un taux de 10 %. Pour les directions financières d'entreprises immobilières béninoises, la sécurisation passe par une ventilation analytique documentée du chiffre d'affaires et par la production, si nécessaire, d'une note technique formelle adressée au commissaire aux comptes. Les parcours TECO de fiscalité OHADA approfondie traitent ces points sous l'angle pratique du contentieux fiscal et de la défense de qualification.